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Il contratto di locazione è, come noto, quell’accordo con il quale una parte si obbliga a far godere all’altra, una cosa mobile o immobile, per un dato periodo, dietro pagamento di un corrispettivo.
Ci sono dei casi in cui oggetto del contratto non è solo un bene immobile o mobile, ma anche l’utilizzo di una serie di servizi. Può capitare, infatti, che un soggetto, ad esempio un imprenditore, abbia necessità di utilizzare non solo uno spazio, ma anche una serie di servizi funzionali allo svolgimento della propria attività lavorativa (reception, internet, fax, sala riunioni, schermi etc).
In tali fattispecie, la fruizione del servizio non è una mera prestazione accessoria, ma assume un ruolo prevalente rispetto all’utilizzo del bene immobile. In questo caso, l’oggetto del contratto è, dunque, un servizio a prestazione complessa e la scelta della tipologia contrattuale con la quale disciplinare l’accordo tra le parti diviene importante.
Le direzioni verso le quali ci si può muovere sono due: quella che porta a ricondurre il rapporto sotto la disciplina della locazione ad uso commerciale (con le sue sottocategorie della sublocazione e del contratto transitorio) oppure quella che lascia alla libera autonomia delle parti la possibilità di stabilire i termini dell’accordo come nel caso del contratto di service o di co-working.
Per comprendere a pieno i vantaggi delle ultime due tipologie contrattuali, occorre partire dalla normativa del contratto di locazione che è stato dettagliatamente disciplinato dal legislatore nel presupposto che il conduttore fosse ‘la parte debole’ del contratto e che il mercato necessitasse di una tutela apprestata attraverso la previsione di regole inderogabili che fossero in grado di garantire la stabilità dei contratti.
La disciplina del contratto di locazione ad uso commerciale che ne è derivata prevede, dunque, una durata minima del contratto stabilita in sei anni, il diritto al recesso del conduttore solo in presenza di ‘gravi motivi’, una limitazione della facoltà del locatore di opporre il proprio diniego al rinnovo del contratto essendo possibile disdettare il contratto, alla prima scadenza, solo per le ipotesi espressamente previste dalla legge (adibire l’immobile ad abitazione propria, o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado, oppure all’esercizio di un’attività produttiva propria o demolirlo per ricostruirlo o ristrutturarlo integralmente ovvero eseguire su di esso un intervento sulla base di un programma comunale pluriennale) ed infine, voci quali l’avviamento, al quale corrisponde un’indennità in danno della proprietà e a favore del conduttore.
Gli elementi di rigidità che contraddistinguono il contratto di locazione spesso mal si conciliano con le esigenze del nuovo contesto economico che porta i vari operatori a scegliere soluzioni che non comportino vincoli duraturi nel tempo. Nel 2005, quando negli Stati Uniti venne creato il primo spazio arredato unitamente all’offerta di fruizione di servizi, tale luogo costituiva la soluzione ottimale per professionisti freelance che non potevano permettersi una struttura in una fase di start up. Con il passare del tempo, tali realtà non sono state più concepite come un fenomeno passeggero ed oggi sono in forte crescita.
La prassi ha, dunque, sviluppato nuovi schemi che sono un’alternativa a quelli vincolistici previsti dal legislatore e che si collocano in un settore lasciato alla libera autonomia delle parti.
Al contratto di service, infatti, non si applicano le norme sulla locazione trattandosi di una prestazione di servizi generica.
Il contratto di service deve solo contenere l’individuazione degli spazi, intendendo per tale il luogo, il locale e la postazione specifica con il relativo arredo e i servizi offerti. La durata del contratto e la pattuizione del corrispettivo è lasciato alla libera volontà delle parti, così come per l’esercizio del diritto di recesso non è previsto dalla legge alcun limite temporale e non vi è nemmeno la necessità della sussistenza di particolari motivi che per il conduttore devono ‘essere gravi motivi’. Accanto a tali vantaggi, il contratto di service rispetto al contratto di locazione presenta l’ulteriore vantaggio consistente nel risparmio di costi, posto che il contratto, a differenza di quello di locazione, non deve essere registrato.
A ben vedere i vantaggi sono davvero numerosi.
Accanto al contratto di service vi è il contratto di co-working. Entrambi sono contratti di condivisione di un ufficio avente ad oggetto oltre che uno spazio anche una serie di servizi che consentono ai lavoratori da remoto e/o imprenditori o professionisti di dotarsi di strutture senza sostenerne i relativi costi fissi, sfruttando uno spazio già attrezzato (segreteria, wi-fi, sale riunioni, sale per favorire le pubbliche relazioni).
Ciò che differenzia, dunque, queste tipologie contrattuali da quello di locazione, è l’offerta di servizi, oltre al godimento di un locale.
Il contratto di co-working è del tutto simile a quello di service perché come quest’ultimo lascia ampio spazio all’autonomia contrattuale, ma differentemente da quest’ultimo, gli spazi vengono divisi tra più soggetti che svolgono diverse attività lavorative e che non lavorano per la stessa azienda.
I contratti di co-working sono la soluzione contrattuale ottimale non solo per il lavoratore dipendente, ma anche per il lavoratore autonomo e/o l’imprenditore. Per il primo, infatti, il contratto di co-working è funzionale allo smart working ossia la nuova modalità di esecuzione della prestazione lavorativa che consente di svolgere il proprio lavoro fuori dalla sede in cui opera il datore; per i lavoratori autonomi e/o imprenditori può essere una soluzione che consente di dotarsi di un ufficio senza scegliere soluzioni troppo vincolanti operando in un ambiente che favorisce le relazioni pubbliche e lo scambio anche di esperienze professionali che crea delle sinergie tra le varie competenze.
