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Il recente Dpcm 13/2018, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale del 6 marzo, in attuazione del decreto “Sblocca Italia” (Legge 164/2014), e in vigore dal 21, definisce il Condhotel come l’esercizio alberghiero che abbini un minimo di 7 camere di hotel e appartamenti dotati di cucina autonoma per non più del 40% della superficie complessiva, o costituito da appartamenti sparsi, a patto che siano entro 200 metri di distanza dall’edificio principale in cui si effettua il check in, con la possibilità per entrambe le clientele di usufruire di una portineria comune e altri servizi di tipo alberghiero.
I privati potranno acquistare il diritto a un periodo di godimento del bene nel corso dell'anno solare e ai frutti, rinvenienti dagli affitti sulla base di un contratto di affidamento in gestione, per la restante parte.
Ruolo importante è stato affidato alle Regioni che, con propri provvedimenti, disciplinano le modalità per l'avvio e l'esercizio dell'attività dei Condhotel nel rispetto della legislazione vigente e delle disposizioni di cui al Dpcm statale; le Regioni possono prevedere, con norme regionali di attuazione, modalità semplificate per l'approvazione di varianti agli strumenti urbanistici da parte dei Comuni (ove la variante urbanistica non sia necessaria, i Comuni possono concedere lo svincolo parziale degli edifici destinati ad esercizio alberghiero con il cambio di destinazione d'uso a civile abitazione, previo pagamento dei relativi oneri di urbanizzazione, e la possibilità di frazionamento e alienazione anche per singola unità abitativa).
Ad accogliere con entusiasmo la novità sono state le associazioni di categoria degli albergatori, da Assohotel-Confesercenti a Federalberghi, che vedono nel Condhotel, ed in particolare dalla possibile aggregazione ad un hotel di un certo numero di appartamenti ubicati nelle immediate vicinanze, una possibile contrazione del mercato delle locazioni brevi, essendo i proprietari attirati dalla comodità di affidare la gestione degli alloggi a operatori del settore, che si incaricherebbero di tutti gli aspetti pratici, dall’accoglienza fino alla segnalazione degli inquilini alla Questura.
Altro aspetto favorevole sono le buone prospettive di investimento per i privati, con il prezzo d’acquisto in linea con quello di un normale appartamento sul libero mercato, ma con i rendimenti attesi più alti: a fronte di una percentuale per il servizio dovuta al gestore alberghiero, gli appartamenti inseriti nei Condhotel sarebbero, infatti, affittati a canoni superiori sia rispetto alle camere d’hotel, perché più ampi, sia rispetto a un affitto breve classico, in virtù dei maggiori servizi offerti.
Non sono mancate, però, opinioni sfavorevoli da parte di operatori del settore, tra cui Confedilizia, che hanno sollevato dubbi e perplessità evidenziando alcune criticità. Prima fra tutte, il decreto prevede la sola modalità di conversione di un hotel esistente, ma sembra lasciar fuori ogni altra casistica, come i condomini residenziali o qualsiasi edificio non ancora legato a una specifica destinazione. Secondo Confedilizia, il Legislatore, partendo da un intento nobile, quale favorire le ristrutturazioni alberghiere, ha finito per creare un nuovo istituto così particolareggiato che rischia di fare la fine di tanti altri strumenti come il leasing immobiliare, prestito vitalizio ipotecario, il rent to buy, che hanno finora avuto non certo un consistente sviluppo e tanto meno una diffusa applicazione.
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Contributo scritto in collaborazione con il Dott. Riccardo Paparella, DGRS Studio Legale
