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Preliminari di compravendita di immobili da costruire: tutto nullo se non si va dal notaio. Problemi all’orizzonte per le agenzie immobiliari
Il D.lgs. 14/2019, che modifica il D.lgs. 122/2005, introduce una nuova disciplina per gli “immobili da costruire” il cui titolo abilitativo edilizio (permesso di costruire o altra denuncia o provvedimento abilitativo) sia richiesto successivamente al 16 marzo 2019.
La novità destinata ad avere maggior rilievo sotto il profilo operativo è senz’altro quella (art. 6, comma 1 D.lgs. 122/2005) che richiede la forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata anche per i contratti preliminari di compravendita, nonché per ogni altro contratto comunque diretto al successivo acquisto da parte di una persona fisica, della proprietà o di altro diritto reale su un immobile in costruzione.
La sanzione conseguente al mancato rispetto della forma notarile è quella – criticabile - della nullità assoluta, che può essere fatta valere da entrambe le parti e da chiunque vi abbia interesse. Sarebbe stato certamente preferibile optare per un regime di nullità relativa, che può essere fatta valere dal solo compratore/contraente debole, come per le altre ipotesi disciplinate dal D.lgs. 122/2005. Così, anche il costruttore che, per qualsivoglia ragione (ad esempio, per aver reperito un “miglior” acquirente) volesse sottrarsi alla stipula del contratto definitivo di compravendita, sarebbe avvantaggiato rispetto al passato in quanto potrebbe invocare la nullità del preliminare stipulato con scrittura privata non autenticata. In tal caso, inoltre, il costruttore non sarà neppure tenuto a risarcire il danno all’acquirente (ex art. 1338 c.c.) qualora lo abbia informato della invalidità del contratto stipulato senza il notaio e lo abbia indotto comunque a stipularlo per risparmiare spese notarili e fiscali.
La nullità riguarda anche i contratti conclusi a seguito di accettazione della proposta formulata con l’intermediazione delle agenzie immobiliari, le quali saranno dunque obbligate ad adeguare la propria modulistica al fine di rendere sanzionabile l’eventuale ripensamento del proponente, ad esempio, spostando l’accento sulla responsabilità pre-contrattuale.
Inoltre, è stato ampliato il contenuto minimo dei contratti preliminari aventi ad oggetto immobili da costruire, a cui, con l’entrata in vigore della nuova disciplina (secondo comma dell’art. 6 D.lgs. 122/2005), devono essere allegati a pena di nullità assoluta:
a) il capitolato contenente le caratteristiche dei materiali da utilizzarsi, individuati anche solo per tipologie, caratteristiche e valori omogenei, nonché l'elenco delle rifiniture e degli accessori convenuti fra le parti;
b) gli elaborati del progetto in base al quale è stato richiesto o rilasciato il permesso di costruire o l'ultima variazione al progetto originario, limitatamente alla rappresentazione grafica degli immobili oggetto del contratto, delle relative pertinenze esclusive e delle parti condominiali.
Compravendita di immobili da costruire: niente rogito senza polizza decennale postuma
Il D.lgs. 14/2019, che modifica il D.lgs. 122/2005, introduce una nuova disciplina per gli “immobili da costruire” il cui titolo abilitativo edilizio (permesso di costruire o altra denuncia o provvedimento abilitativo) sia richiesto successivamente al 16 marzo 2019, e contiene anche una rilevante forma di tutela per gli acquirenti. In virtù dell’art. 4 del D.lgs. 122/2005, infatti, al momento della stipula dell’atto definitivo di compravendita (rogito), il notaio dovrà verificare, facendone menzione nell’atto di vendita, che il costruttore abbia rilasciato all’acquirente una polizza assicurativa indennitaria decennale a copertura dei danni materiali e diretti all’immobile, compresi i danni a terzi, a cui il costruttore sia tenuto ai sensi dell’art. 1669 c.c. (rovina totale o parziale dell’immobile, gravi difetti costruttivi).
Tutto ciò a pena di nullità della compravendita.
In tal modo, pertanto, attraverso la pubblica funzione di verifica esercitata dal notaio, viene data effettiva consistenza all’obbligo del costruttore/venditore di rilasciare la cd. polizza decennale postuma, obbligo che, benché già previsto dalla precedente normativa, era di fatto sprovvisto di un’adeguata sanzione in caso di sua inosservanza.
Viene quindi assicurata un’effettiva tutela degli acquirenti in tutti quei casi –purtroppo non infrequenti- in cui l’impresa costruttrice, costituita ad hoc in funzione di quella determinata operazione immobiliare, ultimati i lavori e concluse tutte le vendite, cessava la propria attività, cancellandosi dal registro delle imprese, rendendosi in tal modo irresponsabile per i danni di cui al citato art. 1669 c.c.
Il Legislatore, tuttavia, ha demandato ad un futuro decreto ministeriale da emanarsi entro novanta giorni dalla data di entrata del D. Lgs. 14/2019, la definizione del contenuto e delle caratteristiche della polizza decennale in questione ed il relativo modello standard, per cui occorre augurarsi che tale termine venga rispettato per evitare la paralisi commerciale che inevitabilmente seguirebbe alla sua mancata, tempestiva adozione.
