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Negli ultimi mesi, prima con la Legge n. 145/2018 (la Legge di Bilancio 2019) e poi con il Decreto Crescita, la Legge 130 è stata infatti profondamente innovata, rafforzando il ruolo attivo svolto dalle società veicolo di cartolarizzazione (la SPV) e introducendo nuove forme di cartolarizzazione. Tra quest’ultime spicca la cartolarizzazione immobiliare prevista nel nuovo art. 7.2 della Legge 130.
Prima di analizzare quest’ultima novità, occorre richiamare le altre tre forme di cartolarizzazione già espressamente disciplinate dalla Legge 130 – antecedenti al Decreto Crescita e modificate dall’ultimo intervento del Legislatore – che prevedono l’acquisto della titolarità di un bene immobile da parte di una SPV nel contesto di una operazione di cartolarizzazione. Ci si riferisce, in particolare alla:
- cartolarizzazione di crediti deteriorati ceduti da banche e intermediari finanziari e acquistati ai sensi degli artt. 1, 4 e 7.1 della Legge 130 e garantiti da ipoteca, mediante la costituzione di una apposita ReoCo S.p.A. che interviene nel corso di una procedura di esecuzione immobiliare con l’obiettivo di acquisire, gestire e valorizzare l’immobile oggetto di esecuzione nell’interesse dei portatori dei titoli emessi nell’ambito dell’operazione di cartolarizzazione (art. 7.1, comma 4, Legge 130[1]);
- cartolarizzazione di crediti deteriorati ceduti da banche e intermediari finanziari e derivanti da contratti di leasing relativi a beni immobili o mobili registrati acquistati da una ReoCo S.p.A. (o c.d. LeaseCo), purché questa sia (i) integralmente consolidata nel bilancio di una banca o di un intermediario finanziario ex art. 106 TUB, (ii) costituita esclusivamente per la conclusione di questo specifico tipo di operazione, e (iii) liquidata al termine dell’operazione di cartolarizzazione (art. 7.1, comma 5, Legge 130[2]);
- cartolarizzazione di proventi derivanti dalla titolarità di beni immobili, beni mobili registrati e diritti reali o personali aventi ad oggetto i medesimi beni (art. 7, comma 1, lett. b-bis, Legge 130[3]). Si noti che, a differenza delle tipologie di cartolarizzazione di cui ai n. 1. e 2. che precedono, questo modello di cartolarizzazione ha una portata generale, nel senso che può essere implementata al di là dei limiti oggettivi e soggettivi posti ex art. 7.1 della Legge 130 (i.e. crediti deteriorati ceduti da banche e intermediari finanziari).
Problemi interpretativi e limiti alle cartolarizzazioni di beni immobili
Nonostante i ripetuti interventi normativi, i modelli alternativi di cartolarizzazione introdotti nel corso dell’ultimo biennio non hanno riscontrato il favore degli operatori di mercato. Le ragioni del mancato sviluppo possono rintracciarsi, tra gli altri motivi, nelle numerose incertezze applicative contenute nella nuova disciplina. Prima dell’avvento del Decreto Crescita, i principali ostacoli allo sviluppo dei tre modelli di cartolarizzazione sopra indicati sono stati rappresentati da:
- l’assenza di un chiaro regime di segregazione patrimoniale degli assets oggetto di cartolarizzazione;
- la profonda disparità del trattamento fiscale tra le operazioni di cartolarizzazioni di cui all’art. 7.1, comma 4, Legge 130 e quelle di cui al successivo comma 5 relativo ai crediti deteriorati derivanti da contratti di leasing;
- la difficile individuazione del concetto di “proventi” derivanti dalla titolarità di beni immobili.
In riferimento a quest’ultimo vincolo, dalla lettera della norma non solo non è rinvenibile il concetto di proventi, ma lo stesso non trova coordinamento con l’art. 1, comma 1, Legge 130, che riconosce solo i crediti come proventi oggetto delle operazioni di cartolarizzazione. Le prime osservazioni al testo novellato della Legge 130 sono state tutte orientate nel senso di estendere l’ambito operativo rispetto al concetto di crediti, intendendo per proventi i flussi monetari derivanti sia dalla messa a reddito sia dalla dismissione di beni immobili.
L’ostacolo rappresentato dalla disparità di trattamento fiscale, invece, è stato determinato (i) dalla previsione normativa di estensione dei vantaggi fiscali attribuiti alle società di leasing solo in capo alle ReoCo nell’ambito della cartolarizzazione di crediti deteriorati derivanti da contratti di leasing, nonché (ii) dalla risposta dell’Agenzia delle Entrate del 30 gennaio 2019, n. 18, che – non avendo ravvisato un vincolo di destinazione patrimoniale analogo a quello delineato ex art. 3, comma 2, Legge 130 – nell’ipotesi di cui all’art. 7.1, comma 4 , Legge 130, ha sostenuto che i risultati economici dell’attività svolta dalla ReoCo debbano essere assoggettati all’IRES e all’IRAP.
In ultimo, in sede di approvazione della Legge di Bilancio 2019, il Legislatore non è intervenuto con sufficiente chiarezza in merito al regime di segregazione patrimoniale applicabile alle operazioni di cartolarizzazione dei proventi immobiliari. A tal proposito, si è osservato che lo specifico regime di segregazione patrimoniale caratterizzante la Legge 130 fosse solo implicitamente desumibile dal primo comma dell’art. 7, ovvero dal generico rinvio “in quanto compatibili” alle previsioni generali della Legge 130, ivi incluso l’art. 3, comma 2, relativo alla segregazione patrimoniale.
Attesa l’importanza del regime in questione, un esplicito riferimento sarebbe stato quanto meno opportuno e necessario.
Decreto Crescita: correttivi ai precedenti interventi e introduzione della cartolarizzazione immobiliare
Il Decreto Crescita ha profondamente innovato la Legge 130, da un lato introducendo un nuovo art. 7.2 che prevede la possibilità di acquisto diretto di beni immobili da parte della SPV al fine di cartolarizzare i relativi proventi; dall’altro lato sostituendo il vecchio art. 7.1, comma 4 e introducendo i nuovi commi 4-bis, 4-ter, 4-quater e 4-quinquies con l’intento di superare le criticità esposte nel paragrafo precedente.
In particolare, il novellato comma 4, art. 7.1, prevede ora un esplicito regime di segregazione patrimoniale degli assets oggetto dell’operazione di cartolarizzazione, vietando quindi pretese da parte di creditori diversi dai portatori dei titoli emessi dalla società veicolo. In pratica, la nuova disciplina riflette la segregazione patrimoniale di cui all’art. 3, comma 2, Legge 130, caratterizzante l’intera architettura della Legge 130 e in grado di consentire l’applicazione del regime di neutralità fiscale in favore delle SPV. A tal proposito, le novità introdotte superano le criticità del regime fiscale applicabile alla ReoCo, come ribadite nella risposta dell’Agenzia delle Entrate del 30 gennaio 2019, n. 18, specificando che i proventi immobiliari oggetto di cartolarizzazione e gestiti dalla ReoCo saranno di fatto esentati sia dall’IRES sia dall’IRAP. Tra le varie novità si segnala, inoltre, la possibilità riconosciuta alla SPV di costituire una o più società veicolo d’appoggio (ReoCo) con la possibilità di differenziare, ad esempio in base alla tipologia degli immobili oggetto dell’operazione, la gestione e valorizzazione degli stessi.
Sotto il profilo pubblicitario, si prevede ora l’applicabilità del regime ex art. 58 TUB anche in riferimento al trasferimento dei beni in favore delle ReoCo, anche se tali beni non siano individuabili in blocco.
In ultimo, il nuovo art. 7.2 introduce nel nostro ordinamento l’unica tipologia di cartolarizzazione avente come sottostante diritti su beni immobili e mobili registrati e non crediti. Il Legislatore ha previsto anche per questo nuovo modello di cartolarizzazione un apposito regime di segregazione patrimoniale, omettendo ogni riferimento al trattamento fiscale applicabile. Le società costituite per la cartolarizzazione immobiliare dovranno avere come oggetto sociale esclusivo lo svolgimento di operazioni di cartolarizzazione di assets immobiliari.
Non si può escludere che la futura conversione del Decreto Legge (da realizzarsi entro il prossimo 1 luglio 2019) possa comportare l’introduzione di ulteriori modifiche alla Legge 130. Tuttavia, è possibile affermare che l’attività del Legislatore sembra esservi svolta nel senso di recepire gli spunti di critica offerti dagli operatori sulla base della applicazione nella prassi della norma precedentemente formulata.
