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Vendita all’asta di immobile abusivo: quali rischi per l’aggiudicatario?
Con l’intento di rendere appetibili ai potenziali acquirenti gli immobili oggetto di vendita all’asta nell’ambito delle procedure esecutive immobiliari, sia a carattere individuale sia concorsuale, il legislatore ha previsto alcune deroghe al generale regime delle sanatorie che riguardano gli immobili oggetto di abuso edilizio.
Come è noto, si è in presenza di un abuso edilizio quando un immobile viene realizzato (o variato) in mancanza oppure in maniera difforme dal titolo edilizio, ossia da quel provvedimento amministrativo idoneo a legittimarne la costruzione nel rispetto della legge urbanistica.
Orbene, per quanto riguarda gli atti di trasferimento derivanti da procedure esecutive immobiliari, sia a carattere individuale sia concorsuale, per effetto del combinato disposto degli artt. 46, co. 5 del DPR, e 40, co. 6, della L. n. 47/1985, l’irregolarità urbanistica di un immobile non solo non ne impedisce la trasferibilità in via esecutiva ma, ricorrendone i presupposti, diversamente da ciò che avviene nel regime ordinario, consente la sanatoria dell’abuso riaprendo i termini per la relativa procedura.
Al riguardo, occorre distinguere tra le due ipotesi di abuso edilizio sanabile e abuso edilizio insanabile.
Nell’ipotesi in cui l’abuso sia sanabile, l’aggiudicatario dovrà attivarsi per provvedere alla sanatoria nel termine di centoventi giorni dal decreto di trasferimento, in quanto tale provvedimento non è di per sé sufficiente a sanare il vizio che colpisce l’immobile ma costituisce una sorta di rimessione in termini, rispetto ad eventuali decadenze in cui fosse incorso il proprietario esecutato.
Nell’ipotesi in cui l’abuso sia insanabile, la vendita forzata è comunque valida, a condizione che nel bando di vendita ne sia data idonea pubblicità; diversamente, si ricadrebbe nell’ipotesi di alienazione di aliud pro alio, con possibilità, per l’acquirente all’asta, di chiedere l’annullamento dell’atto di trasferimento.
Pertanto, il consulente tecnico che su incarico del giudice effettua la perizia di stima dell’immobile oggetto di esecuzione, che viene resa pubblica col bando di vendita, deve prestare particolare attenzione ai profili urbanistici, dovendo egli chiarire nella propria relazione se l’immobile in questione presenta abusi edilizi e se questi siano o meno sanabili.
Immobili abusivi: compravendite valide secondo le Sezioni Unite
Con la sentenza n. 8230 del 22 marzo 2019, le SS.UU. della Cassazione sono intervenute a dirimere il contrasto giurisprudenziale insorto in merito all’interpretazione e qualificazione della nullità prevista dagli artt. 40 Legge 47/1985 e 46 TU n. 380/2001, nonché alle conseguenze della mancanza degli estremi del titolo abilitativo idoneo a provare la regolarità urbanistica dell’immobile oggetto di un contratto di compravendita.
A fronte della contrapposizione tra le tesi formalista e sostanzialista (secondo quest’ultima tesi, un immobile irregolare dal punto di vista urbanistico è senz’altro non commerciabile), le Sezioni Unite (avallando la tesi c.d. formalista) hanno precisato che la nullità dei contratti aventi ad oggetto diritti reali su immobili - da cui non risultino gli estremi del permesso di costruire o dell’istanza di sanatoria - vada ricondotta nell’ambito dell’art. 1418 co. 3° c.c., di cui costituisce una specifica declinazione, e debba qualificarsi come nullità testuale.
Dunque, la nullità di cui agli artt. 40 Legge 47/1985 e 46 TU n. 380/2001, riguarda solo, testualmente, l’ipotesi della mancata indicazione nell’atto di trasferimento del titolo abilitativo.
Non è possibile, invece, desumere da tali norme che ricorra alcuna nullità (per contrarietà a norme imperative ex art.1418 co. 1° c.c.) qualora l’atto di trasferimento rechi l’enunciazione del titolo abilitativo e, tuttavia, il bene trasferito ne sia di fatto difforme, cioè abusivo.
Di conseguenza, in ipotesi di difformità sostanziale tra il titolo abilitativo enunciato nell’atto e la costruzione, l’acquirente non sarà esposto all’azione di nullità, con conseguente perdita di proprietà dell’immobile ed onere di provvedere al recupero di quanto pagato; tuttavia, ricorrendone i presupposti, potrà soggiacere alle sanzioni penali ed amministrative previste a tutela dell’interesse generale al contrasto dell’abusivismo edilizio.
Tale soluzione, secondo le Sezioni Unite, oltre ad avere il pregio di render chiaro il confine normativo dell’area della non negoziabilità degli immobili, a tutela dell’interesse alla certezza ed alla sicurezza della loro circolazione, è la soluzione che meglio rappresenta la sintesi tra le esigenze di tutela dell’acquirente e quelle di contrasto all’abusivismo.
