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Nullità e non annullabilità
Dietro queste due semplici parole si nasconde un mondo di riflessioni che non è possibile riassumere in poche righe e pertanto oggi ci concentreremo solo sull’ipotesi più “grave” (ossia la nullità) poiché, potendo essere fatta valere in ogni tempo, potrebbe rappresentare una “bomba” potenzialmente letale per tutto l’intervento.
Secondo l’orientamento prevalente della giurisprudenza di vertice (cfr. per tutte: Cass. S.U. n. 4806/2005; conf. Cass. n. 17014/2010 e Cass. n. 27016/2011; S.U. n.9839/2021) devono qualificarsi “nulle” le delibere dell’assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, nonché le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all’ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea, nonché, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini. In generale, è notorio che “l'assemblea condominiale non può, infatti, validamente assumere decisioni che riguardino i singoli condomini nell'ambito dei beni di loro proprietà esclusiva, salvo che non si riflettano sull'adeguato uso delle cose comuni” (Cass. 7042/2020; cfr. altresì la nota e già richiamata sentenza delle Sezioni Unite n. 4806/2005). Sembra logico quindi, preliminarmente, chiarire quali siano i confini tra “adeguato uso delle cose comuni” e “proprietà esclusiva”.
L'interpretazione dei giudici di merito
A tal riguardo vanno segnalati due pronunce giurisprudenziali di merito che hanno però dato il via alle “battaglie” nelle aule di tribunale.
Già nel 2020 infatti il Tribunale di Roma con sentenza n.17997 del 16 dicembre 2020 si è pronunciato sull’impugnazione della delibera inerente lavori condominiali che hanno interessato il risanamento delle facciate e delle coperture dell’immobile. La delibera impugnata predisponeva la realizzazione di un cappotto termico, che avrebbe però ridotto la superficie dei balconi e dei terrazzi di alcuni proprietari. In questo caso il Tribunale ha sancito la nullità della delibera impugnata perché appariva lesiva del diritto di proprietà dei condomini, andando ad incidere sulla riduzione della superficie utile (piano di calpestio dei balconi), avendo la stessa approvato “tout court” la realizzazione del cappotto termico con l’istallazione di pannelli isolanti e con spessore variabile senza la specifica indicazione nel capitolato delle modifiche da eseguire sui balconi di proprietà degli attori.
Nella stessa direzione va pure l'ordinanza del Tribunale di Milano del 30 settembre 2021 che si è invece espressa sulle maggioranze che sarebbero necessarie se in un condominio, il cappotto termico andasse ad incidere sull'estetica e quindi sul decoro architettonico dell'edificio. Anche in questo caso il Tribunale, richiamando la Sentenza n. 18928/2020 della S.C annullava la delibera condominiale rammentando che "L'installazione del cappotto termico che determini il cambiamento dell'estetica del fabbricato con il mutamento di colori, materiali e l'introduzione di nuovi elementi architettonici necessita dell'approvazione all'unanimità da parte dell'assemblea condominiale ai sensi dell'art. 1120, ultimo comma c.c. senza che occorra che si tratti di edificio di particolare pregio artistico”.
L'ininfluenza della disciplina del superbonus
Va certamente precisato, a scanso di equivoci che il “quorum” necessario per legge ai fini della validità della delibera non potrà essere aggirato attraverso la normativa speciale di cui all’art. 119 d.l. 34/2020 che ha previsto maggioranze deliberative speciali per l’approvazione degli interventi di cui alla norma richiamata. Neppure per tale strada è possibile ipotizzare che si possa derogare, alla disciplina codicistica generale. La previsione di una maggioranza “depotenziata” (maggioranza dei presenti che esprima almeno i 333 millesimi) prevista dalla norma citata, infatti, è riferita solo ed esclusivamente alle deliberazioni che hanno ad oggetto lavori sulle parti comuni e che non vadano ad influire sui diritti di proprietà esclusiva.
In ogni caso, la deroga al quorum è ritenuta valida per accedere eventualmente ai benefici fiscali, ma la delibera assembleare potrà essere sempre assoggettata a valutazione e sua conformità in relazione alla disciplina codicistica sul condominio e proprietà, in correlazione al suo contenuto deliberativo.
Conclusione
La corretta valutazione, quindi, della deliberazione assembleare suscettibile di nullità va effettuata sulla precisa classificazione dei lavori oggetto di intervento stando ben attenti a non sconfinare dalle attribuzioni proprie del condominio. Quest’ultimo, infatti, può occuparsi esclusivamente della gestione dei beni e servizi comuni e qualsiasi decisione che non attenga strettamente alla propria competenza risulta viziata da “difetto assoluto di attribuzioni” determinando la nullità radicale della deliberazione decretando la possibilità, per il condomino dissenziente, di poter essere impugnata in ogni tempo con conseguenze a dir poco dirompenti.
Che si fa dunque se si devono effettuare lavori che incidono sulle parti di proprietà esclusiva?
La parola d’ordine è: unanimità.
