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Il falso mito
Comunemente si pensa che l’aggiudicazione di un immobile all’esito di un’asta giudiziaria comporti l’automatica eliminazione degli illeciti e delle difformità. Tuttavia, ciò non corrisponde a realtà. Infatti “nel nostro ordinamento non si rinviene alcun dato normativo positivo da cui inferire che la vendita all'asta nell'ambito di una procedura espropriativa importerebbe effetto sanante degli eventuali illeciti edilizi realizzati. Tale conclusione, peraltro, non può trarsi nemmeno facendo applicazione del principio generale del cd effetto purgativo derivante dalla natura di acquisto a titolo originario del bene, effetto che riguarda più propriamente i diritti, i pesi e le limitazioni legali gravanti sul bene, e non già lo stato di fatto materiale e antigiuridico in cui in ipotesi si trovi il bene” (Cons. Stato, sez. IV, 2.5.2017, n. 1996).
Ciononostante, l’ordinamento ha previsto rimedi e norme ad hoc volte a contemperare l’interesse pubblico ad un patrimonio immobiliare lecito e quello del creditore (o aggiudicatario) ad agire esecutivamente sul bene colpito da irregolarità ed abusi edilizi.
Condono edilizio
Con riferimento ad immobili colpiti da abusi sanabili, l’art. 40, comma 6, L. n. 47/1985 prevede la possibilità per l’aggiudicatario di presentare domanda di sanatoria “entro centoventi giorni dall’atto di trasferimento dell’immobile purché le ragioni di credito per cui in interviene o procede siano di data anteriore all’entrata in vigore della presente legge”. L’accoglimento della domanda comporta la regolarizzazione degli illeciti e delle difformità sia dal punto di vista del profilo formale che di quello sostanziale e dunque anche di quelli in contrasto con gli strumenti urbanistici comunali ed i Regolamenti Edilizi.
Al dovere di rispettare le due condizioni essenziali di cui al predetto articolo (limite temporale della proposizione della domanda e data delle ragioni di credito) si aggiunge una diversa disciplina in relazione all’anno in cui è stato costruito l’immobile:
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per immobili costruiti ante 17.3.1985 sarà applicabile la sanatoria straordinaria (condono) se:
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le ragioni creditorie sono anteriori al 2.10.2003;
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la data di realizzazione dell’abuso è precedente al 31.3.2003;
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la tipologia dell’abuso rientra tra i casi di cui alla Legge sul primo condono edilizio (oggi L. n. 326/2003);
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per immobili costruiti successivamente al 17.3.1985 sarà applicabile la sola sanatoria ordinaria di cui all’art. 36 D.P.R. n. 380/2001.
Per consolidata giurisprudenza “l'onere di provare l'ultimazione del manufatto alla data utile per beneficiare del condono spetta all'interessato, poiché il periodo di realizzazione delle opere costituisce elemento fattuale rientrante nella disponibilità della parte che invoca la sussistenza del presupposto temporale per usufruirne (ex multis, Cons. Stato, sez. II, 11 novembre 2019, n. 7678)” (Cons. Stato, sez. II, 8.10.2020, n. 5972).
Si precisa, tuttavia, che per l’ottenimento del condono non può prescindersi dal rilascio, da parte delle Pubbliche Amministrazioni preposte alla tutela del territorio, degli eventuali nulla osta, autorizzazioni o atti di assenso, e dalla valutazione di aspetti di tipo strutturale, antisismico e relativi all’abitabilità/agibilità dell’immobile.
Sanatoria edilizia
Ulteriore soluzione prevista dall’ordinamento è quella di cui all’art. 36 D.P.R. n. 380/2001. La procedura di sanatoria edilizia costituisce “lo strumento tipico per ordinariamente ricondurre alla legalità gli abusi edilizi, e la sua utilizzazione non può che essere consentita a chiunque abbia edificato sine titulo” (Cons. Stato, sez. II, 14.1.2020, n. 355): essa, infatti, è utilizzabile unicamente in caso di interventi realizzati in assenza di permesso di costruire, o in difformità da esso, o in assenza di segnalazione certificata di inizio attività, o in difformità da essa. Anche in tal caso, tuttavia, vi è una condizione: per ottenere la sanatoria è necessario che le opere abusive siano conformi alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al tempo della realizzazione dell’opera, sia al momento dell’istanza di sanatoria; da ciò consegue che “la verifica della ‘doppia conformità’ deve considerarsi principio fondamentale nella materia del governo del territorio, in quanto adempimento ‘finalizzato a garantire l'assoluto rispetto della disciplina urbanistica ed edilizia durante tutto l'arco temporale compreso tra la realizzazione dell'opera e la presentazione dell'istanza volta ad ottenere l'accertamento di conformità’ (cfr. Corte Cost. n. 232 del 2017)” (Cons. Stato, sez. VI, 4.1.2021, n. 43).
In sintesi, la sanatoria edilizia permette dunque di regolarizzare la mancata presentazione del titolo per i soggetti che, astrattamente, avrebbero potuto ottenerlo.
CILA tardiva
Da ultimo, l’art. 6-bis D.P.R. n. 380/2001 precisa come gli interventi per i quali non è necessario alcun permesso di costruire o la segnalazione di inizio attività, siano comunque soggetti all’obbligo di comunicazione di inizio lavori asseverata (“CILA”). Nel caso in cui siano state compiute o siano in corso d’opera delle modifiche strutturali o di volume rispetto alle quali detta comunicazione non sia stata fatta, l’ordinamento ha previsto la “CILA tardiva”, ovvero una regolarizzazione del nuovo stato dell’immobile mediante comunicazione tardiva di inizio lavori asseverata, unitamente al pagamento di una multa di € 1.000,00.
Abusi insanabili
Nulla vieta che anche gli immobili colpiti da abusi insanabili siano posti in vendita all’asta nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano, non comportando la procedura esecutiva alcun mutamento della natura abusiva dell’immobile. In tal caso, l’aggiudicatario dovrà unicamente farsi carico della demolizione e ripristino dello stato dei luoghi, ma non sarà passibile di alcuna sanzione pecuniaria in quanto non responsabile dell’abuso.
Conclusioni
Sebbene l’aggiudicazione all’asta di un immobile non comporti l’automatica cancellazione delle irregolarità e dei vizi di cui è affetto, tuttavia nessuna conseguenza negativa dovrebbe derivare, nella sostanza, per l’aggiudicatario, il quale potrà disporre degli svariati rimedi forniti dall’ordinamento al fine di rimediare ad abusi edilizi. Ovviamente, in sede di perizia di stima dell’immobile, predisposta nella procedura di vendita, si deve tenere conto dei costi di eliminazione dell’abuso.
