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Gli interventi nel territorio rurale: la realizzazione di modesti accessori
L’art.36 della LUR è chiaro nell’affermare che l’edificazione nel territorio rurale deve necessariamente essere legata all’attività agricola. Bisogna comunque tener conto che la vita in campagna facilmente richiede la realizzazione di piccoli accessori che non sembra opportuno vietare. Divieto, peraltro, facilmente aggirabile con la costruzione di casette in legno o altro. La realtà odierna è tuttavia che la Regione- in CUAV- nega la possibilità di costruire i garage (se non in volumi esistenti).
L’art. 36 della legge regionale 24/2017 prevede che il PUG debba perseguire prioritariamente il recupero del patrimonio edilizio esistente, per soddisfare le esigenze abitative e produttive delle aziende agricole.
La realizzazione di nuovi fabbricati è ammessa esclusivamente se necessaria alla conduzione del fondo, all'esercizio dell'attività agricola e di quelle ad essa connesse e se non sussistano ragionevoli alternative, consistenti nel riuso o nella trasformazione di fabbricati esistenti.
Su questo tema della “nuova costruzione” alcuni pianificatori – in relazione ai manufatti accessori- si sono riferiti al concetto di nuova costruzione previsto dalla legislazione vigente.
Il Testo Unico per l’edilizia DPR 380/01 all’articolo 6 comma 1, individua gli interventi di nuova costruzione, cioè quelli comportanti trasformazione edilizia e urbanistica del territorio. Tra questi vi è ricompresa la lettera E.6 riguardante gli interventi pertinenziali: e.6) gli interventi pertinenziali che [...] comportino la realizzazione di un volume superiore al 20% del volume dell’edificio principale. Nel caso in cui siano superati i limiti disposti in questa categoria, l’intervento rientra nel novero delle “nuove costruzioni” e quindi assoggettato automaticamente al Permesso di Costruire.
Ne deriva che le pertinenze, quando non hanno un volume superiore al 20% del volume dell’edificio principale non sono nuove costruzioni.
Il concetto di nuova costruzione è un concetto che dovrebbe essere univoco, ma in CUAV i garage vengono vietati anche se rientrerebbero nel 20% del volume dell’edificio principale.
La Regione vuole essere molto rigorosa in quella che è la disciplina del territorio rurale dichiarando in modo molto preciso (nei vari CUAV) “che la legge come principio generale dispone che in territorio rurale non costruisce più nessuno, neanche gli agricoltori, a meno che non ci siano altre alternative”.
Ne deriva che la Regione sta negando la realizzazione di garage ed altre pertinenze, in quanto nuove costruzioni in zona rurale.
Fabbricati incongrui
L’art.36 della LUR ammette la possibilità, peraltro già utilizzata attraverso la LR.20, di far “decollare” capacità edificatorie di strutture considerate “incongrue”, per farle atterrare in luoghi maggiormente “sostenibili” dal punto di vista della Strategia per la rigenerazione Urbana e Territoriale.
Un principio condivisibile, ancorché di non facile attuazione, proposto però con limiti difficilmente sostenibili in gran parte dei Comuni della Regione.
Il fatto di limitare l’“atterraggio” solo di una quota (fino al 50% massimo, della superficie di decollo), può andare bene in alcuni casi (per grandi complessi o per fabbricati in aree periurbane di città di dimensioni medio-grandi), ma non diventa sostenibile economicamente in comuni piccoli o medi (direi sotto i 10.000 abitanti).
Servirebbero quote maggiori per comuni piccoli, anche in un’ottica di ridisegno complessivo e graduale del paesaggio
Accordi operativi
Uno dei temi di maggior interesse della LUR è quello degli AO (Accordi Operativi), che sono lo strumento urbanistico con cui si attribuisce l’edificabilità in concreto ed i crediti edificatori. Si discute se siano possibili accordi “on demand”, cioè su richiesta/proposta del privato, senza che ne sia stata prevista nel PUG la possibilità.
La “Strategia per la qualità urbana e ambientale (SPQUA)” è la parte forse più importante del PUG, perché può imporre vincoli puntuali. Il piano deve stabilire una «strategia» per qualificare la città esistente e per garantire elevati standard nei nuovi insediamenti. La Regione (attraverso il suo rappresentante in Commissione urbanistica) ritiene che “un’impostazione che non individui, per quanto ideogrammaticamente, le aree su cui fare gli accordi operativi, vada assolutamente cassata”. È pacifico che non sia possibile fare accordi operativi che non siano individuati dalla Strategia, con riferimenti quali-quantitativi sia in termini di obiettivi che di prestazioni da garantire e con un ragionamento su quali sono le trasformazioni che quell'intervento può consentire.
Va segnalata anche la DGR 2135 del 22.11.2019 (Atto di coordinamento tecnico relativo a Strategia e VALSAT). La Regione impone che nella parte cartografia della Strategia siano indicati “l’assetto spaziale e funzionale per parti del territorio gli interventi di trasformazione soggetti ad accordi operativi”.
Non era affatto chiaro che gli AO (Accordi Operativi) anche per le aree rurali (art 36 comma 4 lettera e) devono essere nella parte ideogrammatica del PUG e non solo rispettare VALSAT e Strategia (cioè gli obiettivi e gli standard ambientali e le dotazioni territoriali).
Da segnalare che ai pianificatori sembra opportuno largheggiare nella parte ideogrammatica anche per la zona rurale. La cartografia relativa ai contenuti strategici dei piani territoriali e del PUG deve avere carattere ideogrammatico, con l'effetto che la puntuale delimitazione dei relativi perimetri è di competenza esclusiva degli Accordi Operativi e dei piani attuativi di iniziativa pubblica.
Secondo questa impostazione regionale se non è nel PUG la possibilità di fare AO anche in zona agricola (nella parte anche ideogrammatica) l’AO non si può fare: AO non può nemmeno fare variante al PUG.
Anche se gli AO in zona agricola sono validi non si possono fare se non nel PUG, benché perseguano gli obiettivi fissati dalla Strategia e nel rispetto di quanto definito dalla Valsat.
Nonostante la Regione Emilia-Romagna abbia fatto una rivoluzione cercando di risolvere le criticità emerse nei decenni è auspicabile che intervenga una legge nazionale, in questo momento favorito dal PNRR, a dare indicazioni univoche alle Regioni affinché possano legiferare sulla base dei principi fondamentale dettati dallo Stato.
