***
Il farraginoso quadro normativo
Nel nostro ordinamento esistono molteplici norme, spesso non coordinate tra loro, volte a favorire la possibilità di acquisto di case d’abitazione da parte delle fasce sociali meno abbienti.
Dall’entrata in vigore delle prime norme in materia, il legislatore è intervenuto in più occasioni al fine di rendere maggiormente flessibile il regime di trasferibilità di tali immobili.
Tuttavia ciò è sovente avvenuto in maniera disorganica; in particolare si è posto il problema di stabilire se le modifiche normative intervenute si applicassero indifferentemente agli immobili di cui alle convenzioni previste dall'art. 35 della legge n. 865 del 1971 (“Convenzioni PEEP”) ed a quelli relativi alle convenzioni ex artt. 7 e 8 della legge n. 10 del 1977 (“Convenzioni Bucalossi”).
Originariamente l'art. 35 prevedeva la stipulazione di una convenzione tra il comune e il concessionario che doveva contenere anche la determinazione del prezzo di cessione degli alloggi.
Questi non potevano essere ceduti a nessun titolo per il periodo di dieci anni dalla data di rilascio della licenza di abitabilità.
Una volta decorso tale periodo, la cessione poteva avvenire solo in favore dei soggetti aventi i requisiti per l'assegnazione degli alloggi economici e popolari.
L’art. 7 della “Legge Bucalossi” stabiliva invece che, per gli interventi di edilizia abitativa, fossero dovuti soltanto gli oneri di urbanizzazione e non anche il contributo sul costo di costruzione a fronte dell’impegno dell’operatore, a mezzo di convenzione con il comune, ad applicare prezzi di vendita e canoni di locazione determinati ai sensi della convenzione-tipo di cui all’art. 8 della stessa legge.
Le previsioni di cui agli artt. 7 e 8 della “Legge Bucalossi” sono poi stati trasfusi, senza significative modifiche, negli artt. 17 e 18 del d.P.R. n. 380/2001 - Testo Unico dell'edilizia.
Negli anni successivi intervenivano di verse modifiche legislative volte ad addivenire ad un progressivo avvicinamento tra le Convenzioni PEEP e le Convenzioni Bucalossi.
Particolarmente significativo in tal senso è il disposto dell’art. 31, comma 46 della legge n. 448/1998, il quale ha stabilito che le Convenzioni PEEP possono essere sostituite con le Convenzioni Bucalossi alle condizioni indicate in tale comma.
Successivamente l'art. 5, comma 3-bis, del decreto-legge n. 70/2011, inserito dalla legge di conversione n. 106/2011, ha aggiunto all'art. 31 della legge n. 448/1998 i commi 49-bis e 49-ter.
In particolare, il comma 49-bis ha stabilito che i vincoli relativi alla determinazione del prezzo massimo di cessione degli immobili di cui alle “Convenzioni PEEP” possono essere rimossi, dopo che siano trascorsi almeno cinque anni dalla data del primo trasferimento, tramite una procedura di affrancazione, che prevede il pagamento di un corrispettivo determinato secondo i criteri indicati nel comma 48 dello stesso art. 31.
A sua volta il comma 49 ter ha disposto che queste previsioni si applicano anche alle “Convenzioni Bucalossi”.
Il senso complessivo delle previsioni di cui al comma 49 bis (che poi sarà oggetto di ulteriori modifiche normative volte ad estendere la possibilità di procedere all’affrancazione) e al comma 49 ter è evidente: mantenere i vincoli di prezzo, dando tuttavia al proprietario la possibilità di eliminarli dietro pagamento di un corrispettivo.
Le incertezze della giurisprudenza
A fronte dell’evoluzione del quadro normativo in materia, la giurisprudenza si è divisa principalmente su due questioni:
- se il vincolo di prezzo sussista solo per il concessionario, cioè per chi ha stipulato la convenzione con il comune, senza trasmettersi agli acquirenti successivi, ovvero se tale vincolo si estenda anche ai successivi passaggi di proprietà;
- se, con riferimento a questo aspetto, debbano valere le stesse regole per le Convenzioni PEEP e per le Convenzioni Bucalossi.
A fronte di queste incertezze, sono state investite delle questioni le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, cui è attribuito il compito di garantire l'esatta osservanza e l'uniforme interpretazione della legge.
La sentenza delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione n. 21348/2022
In merito agli aspetti sopra evidenziati, le Sezioni Unite della Corte di Cassazione si sono pronunciate con la recentissima sentenza 6 luglio 2022, n. 21348, con la quale è stato in parte modificato l’orientamento di cui alla precedente pronuncia delle Sezioni Unite n. 18135 del 2015.
In particolare nella sentenza n. 21348/2022 le Sezioni Unite della Cassazione hanno affermato i seguenti principi:
- le Convenzioni PEEP e le Convenzioni Bucalossi sono accomunate dal medesimo regime giuridico;
- il vincolo del prezzo massimo di vendita degli immobili permane anche a seguito della prima cessione, fino a quando lo stesso non venga eliminato con la procedura di affrancazione di cui all'art. 31, comma 49 bis, della legge n. 448 del 1998. Tale comma, nel testo attualmente in vigore, prevede che i vincoli relativi alla determinazione del prezzo massimo di cessione delle singole unità abitative possono essere rimossi, dopo che siano trascorsi almeno cinque anni dalla data del primo trasferimento, a fronte del pagamento di un corrispettivo proporzionale alla corrispondente quota millesimale, determinato ai sensi del comma 48 dello stesso art. 31;
- tale vincolo sussiste sia per le Convenzioni PEEP sia per le Convenzioni Bucalossi, in virtù della sostanziale equiparazione tra le stesse stabilita dalla legge.
