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L’Italia si stima essere un Paese con circa 20 milioni di proprietari di immobili, spesso vuoti ed in attesa, a volte vana, di acquirenti o di inquilini “sicuri”. Per questo e, forse, soprattutto a causa della crisi economica di questi 10 anni, sono sempre di più gli italiani che hanno deciso di sfruttare le nuove forme contrattuali di breve durata per ottenere un reddito. Come loro, sono sempre di più anche gli operatori professionali ed imprenditoriali che hanno deciso di investire nel business.
Ma cosa sono esattamente le locazioni brevi?
Di fatto sono locazioni che nascono per rispondere ad esigenze specifiche di chi, per motivo di lavoro o turismo, ha necessità di disporre di un alloggio per una durata breve, a volte di non più di uno o due giorni e vede, in queste figure, delle valide alternative al mondo alberghiero. Giuridicamente si distinguono in base ad alcuni elementi che le caratterizzano dai normali rapporti di locazione disciplinati dalla legge 431/98.
Queste le figure oggi maggiormente in uso:
- Locazioni turistiche
- Airbnb
- Bed & Breakfast
- Affittacamere
- Residence
Prima di esaminarle, però, ritengo utile svolgere alcune considerazioni in ordine ai rapporti fra locazioni brevi e condominio, perché spesso questi contratti riguardano alloggi che si trovano all’interno di complessi condominiali abitati da terzi. Infatti, salvo s’intenda avviare un’attività imprenditoriale utilizzando un intero stabile, di norma chi decide di utilizzare una di queste forme di contratto, deve prima sincerarsi che non vi siano dei limiti imposti dai regolamenti di condominio. Questo perché, se gli immobili sono, appunto, in realtà di questo tipo, occorre ricordarsi che a volte vi possono essere problemi relativi alla sicurezza (si pensi al via vai di persone che si avvicendano negli alloggi), di tranquillità e riposo notturno, immissioni e rumori, tutti fenomeni direttamente connessi alla continua alternanza delle persone che usano gli alloggi o le camere per pochi giorni. Quindi, prima di avviare una di queste attività, sarà necessario contattare l’Amministratore del condominio e, cosa ancora più importante, verificare che non vi siano limiti e divieti nel Regolamento.
Vediamo le varie ipotesi contrattuali.
Locazioni turistiche
Non si tratta di una forma “nata per caso dalla prassi” ma di un contratto previsto nella stessa legge di riforma delle locazioni. Infatti, l’art. 1, comma 1, della L. n. 431/1998 ha normato anche la categoria degli immobili ad uso abitativo affittati solo per finalità turistiche, escludendola dall’applicabilità della legge stessa (cioè dai suoi vincoli a tratti piuttosto rigidi). A conferma dell’importanza rivestita dal settore, il 21 giugno 2011 è entrato in vigore il D.Lgs. n. 79 (c.d. Codice del Turismo), che ha introdotto una disposizione ad hoc (art. 53 dell’allegato 1) che ha stabilito che “gli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche, in qualsiasi luogo ubicati, sono regolati dalle disposizioni del codice civile in tema di locazione” e quindi dagli artt. 1571 e ss. Una precisazione non da poco, in quanto il fatto che gli immobili possano essere ubicati in qualsiasi luogo rafforza l’applicabilità della normativa anche a quegli alloggi siti in località mancati di una vera vocazione turistica, con un’evidente volontà di valorizzare e promuovere il turismo anche in quelle zone “che non abbiano ancora conosciuto una adeguata fruizione turistica”.
L’art. 12 del codice del Turismo prevede che gli immobili siano dati in locazione ai turisti nel corso di una o più stagioni e con contratti che abbiano validità non inferiore a sette giorni e non superiore a sei mesi consecutivi e senza la prestazione di alcun servizio di tipo alberghiero. Questa attività potrà essere di tipo imprenditoriale o meno e, di norma, è occasionale quando è esercitata da chi abbia la disponibilità di massimo quattro unità immobiliari e non operi in forma di impresa.
Al cliente viene fornito solo l’alloggio, senza alcun tipo di servizio né di pulizia né di fornitura della biancheria o altro (tutte cose alle quali provvede lo stesso turista). Il canone potrà essere liberamente pattuito dalle parti e trova dunque un limite nelle leggi del mercato, mentre per quanto riguarda la forma, tali tipi di contratto dovranno essere stipulati in forma scritta, e questo anche se durano pochi giorni. Se poi la locazione dovesse superare i trenta giorni, diviene necessaria la registrazione del contratto presso l’AA.EE.
Airbnb
Si tratta di una delle più recenti ed importanti novità, nata più o meno spontaneamente dalla prassi, che ha dato vita ad una forma di locazione molto simile al B&B. La vera differenza fra le due figure è che, mentre il B&B prevede oltre all’alloggio la fornitura della colazione, nell’Airbnb questo servizio è in teoria escluso (anche se, ormai, sempre più sono coloro che in qualche modo mettono a disposizione frutta, bevande e cibi confezionati). Le offerte possono includere sia stanze private che interi appartamenti, arredati, dotati di servizi igienici, nei quali l’esistenza di una cucina e/o il suo utilizzo può essere opzionale (ed infatti, di norma, sono gli stessi utenti che provvedono ad acquistare quanto poi potranno preparare e/o consumare direttamente).
Il nome nasce dalla modalità di gestione e prenotazione, che avviene online su piattaforma che è diventata a tutti gli effetti un social network, che facilita l’incontro virtuale di persone che cercano alloggio con altre persone che lo offrono. Si tratta di una vera e propria community online, che permette a chi viaggia, per turismo o lavoro, di trovare una sistemazione più economica del tradizionale albergo (ma a volte anche di poter alloggiare in centro e in dimore piuttosto signorili) e, a chi ha una casa con determinate caratteristiche, di offrire una stanza o l’intero alloggio in affitto per brevi periodi.
Non esiste ancora una vera e propria normativa, tant’è che sono solo le disposizioni fiscali ad aver dato una veste giuridica a questo contratto. Infatti, l’art. 4 del D.L. 50/2017 ha definito “locazioni brevi” (quasi fosse riferibile sono a questa figura contrattuale) i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la fornitura di servizi di biancheria e pulizia dei locali, che siano stipulati da persone fisiche – al di fuori dell’esercizio di un’attività d’impresa – direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici.
Vedremo come questa tipologia di contratti si evolverà e, soprattutto, se interverrà qualche normativa ad hoc o il comparto verrà regolato dalla sola giurisprudenza.
Il Bed & Breakfast
In pratica altro non è che un’attività con cui un soggetto concede a terzi l’uso di una o più camere del proprio appartamento dietro versamento di un determinato corrispettivo e per un periodo più o meno breve. Si tratta di una figura contrattuale nella quale la prestazione fornita è “mista”: sia il pernottamento che la prima colazione. Quest’ultima, seppur accessoria, è una prestazione indispensabile a configurare correttamente questa forma contrattuale.
Normalmente viene esercitata in modo non professionale da singoli o famiglie che dispongono di un appartamento o una villetta con più camere, ove essi stessi abitano, alcune delle quali vengono così messe a disposizione di turisti o di ospiti occasionali. Ed infatti, questa forma contrattuale trova disciplina prevalentemente nelle leggi regionali che, a seguito dell’emanazione della L. n. 135/2001 dettata in tema di “riforma della legislazione nazionale del turismo, hanno regolato la materia in base alle specifiche necessità locali.
L’aspetto non professionale fa sì che il numero massimo di stanze e posti letto che si possono adibire a questa figura varia a seconda della legge regionale; di base, c’è un limite di 3 stanze e 6 posti letto, ma alcune regioni, per svariate ragioni, ne consentono di più. Ovviamente, si dovranno rispettare i requisiti igienico-sanitari degli alloggi e dei servizi e bisogna essere in possesso del certificato di abitabilità e di conformità di tutti gli impianti alle norme vigenti in materia. Inoltre, la colazione fornita dovrà essere composta da cibi preconfezionati, poiché i B&B non sono autorizzati a preparare, manipolare e servire alimenti, salvo diverse disposizioni regionali. In quanto attività di tipo saltuaria e non professionale, è di norma prevista una chiusura annuale obbligatoria per un certo lasso di tempo, così come sono vietate locazioni superiori a 30 giorni consecutivi.
Affittacamere
Molto simile all’attività alberghiera tradizionale, l’attività di affittacamere prevede la concessione a terzi dell’uso di una o più camere del proprio appartamento a fronte del corrispettivo pattuito e per un periodo più o meno breve, fornendo altresì una serie di servizi “secondari” che, nella maggior parte dei casi, consistono nella fornitura della biancheria, nella pulizia, nel riassetto giornaliero della camera e nella fornitura delle varie utenze. A livello normativo è disciplinata dalla legge 217/1983 che definisce l’attività di affittacamere come “struttura composta da non più di 6 camere (e, comunque, con non più di dodici posti letto, altrimenti si passa all’attività alberghiera) ubicate in non più di 2 appartamenti ammobiliati in uno stesso stabile, nei quali sono forniti alloggio ed eventualmente servizi complementari”. Anche questo tipo di attività trova più specifica disciplina nelle varie leggi regionali.
Si tratta in genere di un’attività che, nei fatti, differisce da quella alberghiera soltanto per le sue modeste dimensioni. La natura precaria del rapporto e la breve durata della prestazione fornita rende superflua la stipula tra le parti di un apposito contratto scritto, mentre viene richiesta dalla legge la registrazione del cliente ai fini degli opportuni controlli da parte della pubblica autorità, comunicazione che va effettuata entro le ventiquattro ore dall’arrivo.
Contratto di Residence
Non troppo diverso dalla figura appena vista, il contratto di residence altro non è che la concessione in godimento di un appartamento ammobiliato, a volte collocato in una struttura che viene destinata interamente a questo tipo di attività, con contestuale fornitura di alcuni servizi accessori aventi natura tipicamente alberghiera, il tutto ovviamente a fronte di un corrispettivo in denaro che è comprensivo anche del costo dei servizi stessi. La natura del contratto di residence fa sì che la fornitura dei servizi assuma un’importanza giuridica ed economica identica all’obbligazione principale di fare godere l’immobile.
